Sistema de arquivamento, blockchain e SERP: o futuro do registro de imóveis

Maria Helena Diniz

21/07/2026

Os papéis referentes ao serviço do registro serão arquivados em Cartório, mediante utilização de processos racionais que facilitem as buscas, permitindo-se o uso de microfilmagem e de outros meios de reprodução autorizados legalmente (Lei n. 6.015/73, art. 25; Provimento CNJ n. 195/2025 que altera CNJ n. 149/2023).

Esse arquivo poderá ser feito no prédio do Cartório ou em outro na mesma região judiciária e sob a responsabilidade do oficial titular, desde que torne possível a consulta rápida. O oficial deverá escolher o sistema de segurança e preservação de arquivo que considerar melhor ou mais adequado, devendo inclusive instalar Cartório em prédio construído de concreto armado, para que o seu arquivo fique a salvo de incêndio ou de outros sinistros que, eventualmente, possam ocorrer. Os documentos deverão ser catalogados e arquivados em ordem cronológica de apresentação, em pastas classificadas ou por encadernação após atingir duzentas ou trezentas folhas, indicando-se, para facilitar as buscas nos livros de registro, as pastas onde se encontram esses documentos (1).

Os Cartórios deverão arquivar, separada e organizadamente, em pastas, classificadores ou microfichas(2):

a) As decisões do Conselho de Magistratura.

b) Os atos normativos do Conselho Superior da Magistratura, da Corregedoria-Geral da Justiça e da Corregedoria Permanente.

c) As cópias de cédulas de crédito rural, de crédito industrial, de crédito à exportação, de crédito comercial, em ordem cronológica e separadamente, conforme a sua natureza, certificando-se, no verso de cada via, o ato praticado. Tais cédulas, ao formarem grupos de duzentas folhas por volume, todas numeradas e rubricadas, serão encadernadas, lavrando-se termos de abertura e encerramento.

Todavia, ficarão dispensados do arquivamento dessas cédulas, na forma acima referida, os cartórios que adotarem sistema autorizado de microfilmagem dos documentos, caso em que, então, deverão ser microfilmados todos os documentos apresentados com essas cédulas, sendo obrigatória a manutenção, em cartório, de aparelho leitor ou leitor-copiador (Proc. CG n. 65.239/83). Os livros existentes, formados por grupos de duzentas folhas, supramencionados, também poderão, por sua vez, ser microfilmados. A destruição desses livros dependerá de autorização expressa do juiz corregedor permanente, após inspeção do novo sistema de arquivamento do cartório (Proc. CG n. 65.239/83).

d) As comunicações relativas a diretores e ex-administradores de sociedades em regime de liquidação extrajudicial e as cópias de comunicações feitas ao INCRA e à Corregedoria-Geral da Justiça, relativas às aquisições de imóveis rurais por estrangeiros, que deverão ser arquivados em ordem cronológica.

e) Os recibos e cópias das comunicações às Prefeituras Municipais dos registros translativos de propriedade, que serão arquivados em ordem cronológica. Os negócios imobiliários deverão ser comunicados às Prefeituras Municipais para efeito de atualização de seus cadastros. Essas comunicações conterão, resumidamente, os dados necessários à atualização cadastral, podendo ser feitas por sistema de listagem diária, semanal ou mensal, segundo o movimento do Cartório do setor. A listagem deverá ser feita em duas vias, a primeira para uso da Prefeitura Municipal e a outra para arquivamento em Cartório com recibo (Prov. CGJ n. 13/77; Proc. CG n. 48.482/77). As comunicações poderão ser substituídas por xerocópias das matrículas. Em qualquer hipótese, as despesas correspondentes ficarão a cargo das Prefeituras interessadas. A eventual dispensa das comunicações, por parte de qualquer das Prefeituras integrantes da circunscrição imobiliária, deverá ficar documentada em Cartório, arquivando-se na pasta própria.

f) Os recibos e cópias das comunicações do órgão da Receita Federal das operações imobiliárias realizadas (Lei n. 4.380/76; Decreto-Lei n. 1.510/76; Comunicados da CGJ, DOJ, 29 mar. 1978 e 21 mar. 1980), que deverão ficar arquivadas juntamente com os comprovantes de entrega.

g) Os documentos comprobatórios de inexistência de débitos para com a Previdência Social.

h) As leis e os decretos municipais relativos à denominação de logradouros públicos e de suas alterações. Nas comarcas onde não houver órgão de imprensa oficial dos Municípios, os Cartórios deverão oficiar às Prefeituras, solicitando periódica remessa desses atos legislativos, para poderem cumprir o disposto na Lei n. 6.015/73, art. 167, II, n. 13.

i) As recomendações da Corregedoria-Geral da Justiça feitas ao Cartório de Registro de Imóveis, para que não pratiquem atos com base em procurações lavradas em locais expressamente indicados nem lavrem ou registrem escrituras fundadas em atos praticados nos locais também especificados. Essas recomendações deverão ser arquivadas em ordem alfabética, levando-se em consideração o nome da comarca à qual pertença o Cartório sob suspeita.

j) As intimações que se fizer de compromissários-compradores ou cessionários, desde que o respectivo loteamento ou desmembramento esteja regularmente registrado e os correspondentes contratos de compromisso de venda e compra, ou cessão, dos lotes, averbados ou registrados. O Cartório deverá adotar sistema adequado e eficiente para arquivamento dessas intimações (Lei n. 6.766/79, arts. 32 e 36) efetuadas, de modo a garantir a segurança de sua conservação e a facilidade das buscas. Tais intimações deverão ser arquivadas em pastas

separadas, caso por caso, lançando-se, nos expedientes formados, as certidões devidas e toda a documentação pertinente, sendo inconveniente juntá-las aos processos de loteamentos correspondentes.

“Os livros e papéis pertencentes ao arquivo do Cartório ali permanecerão indefinidamente” (Lei n. 6.015/73, art. 26); quem fez o arquivamento ficará com ele, pois, tendo gastos com sua conservação, poderá lucrar com as custas das certidões que expedir.

Se for criado novo Cartório, e enquanto este não for instalado, os registros continuarão a ser feitos no Cartório que sofreu o desmembramento, não sendo necessário repeti-los no novo ofício. Porém o arquivo do antigo Cartório continuará a lhe pertencer (Lei n. 6.015/73, art. 27 e parágrafo único). Isto porque o registro imobiliário está calcado no critério territorial; logo, os atos relativos a qualquer porção do território deverão ser levados a assento nos respectivos Cartórios correspondentes. Se, porventura, esse território for desmembrado para descongestionar serviços crescentes pelo desenvolvimento da região, indispensável será a criação de novo Cartório que lhe corresponda, perdendo o antigo a competência para os registros do território separado(3).

A Lei n. 14.382/2022 dispõe sobre o Sistema Eletrônico dos Registros Públicos (Serp), de que trata o art. 37 da Lei nº 11.977, de 7 de julho de 2009, moderniza e simplifica os procedimentos relativos aos registros públicos de atos e negócios jurídicos (Lei nº 6.015, de 31 de dezembro de 1973 – Lei de Registros Públicos), e de incorporações imobiliárias, (Lei nº 4.591, de 16 de dezembro de 1964). O Serp tem o objetivo de viabilizar: a) o registro público eletrônico dos atos e negócios jurídicos; b) a interconexão das serventias dos registros públicos; c) a interoperabilidade das bases de dados entre as serventias dos registros públicos e entre as serventias dos registros públicos e o Serp; d) o atendimento remoto aos usuários de todas as serventias dos registros públicos, por meio da internet; e) a recepção e o envio de documentos e títulos, a expedição de certidões e a prestação de informações, em formato eletrônico, inclusive de forma centralizada, para distribuição posterior às serventias dos registros públicos competentes; f) a visualização eletrônica dos atos transcritos, registrados ou averbados nas serventias dos registros públicos; g) o intercâmbio de documentos eletrônicos e de informações entre as serventias dos registros públicos; h) o armazenamento de documentos eletrônicos para dar suporte aos atos registrais; i) a divulgação de índices e de indicadores estatísticos apurados a partir de dados fornecidos pelos oficiais dos registros públicos, observado o disposto no inciso VII do caput do art. 7º da Lei 14.382/2022; j) a consulta feita com base em indicador pessoal, ou quando compreender bem especificamente identificável: às indisponibilidades de bens decretadas pelo Poder Judiciário ou por entes públicos; às restrições e aos gravames de origem legal, convencional ou processual incidentes sobre bens móveis e imóveis registrados ou averbados nos registros públicos; e aos atos em que a pessoa pesquisada conste como: devedora de título protestado e não pago; garantidora real; cedente convencional de crédito; ou titular de direito sobre bem objeto de constrição processual ou administrativa; e outros serviços, nos termos estabelecidos pela Corregedoria Nacional de Justiça do Conselho Nacional de Justiça (art. 3º, I a XI).

Compete aos oficiais dos registros públicos promover a implantação e o funcionamento adequado do Serp, com a disponibilização das informações necessárias, nos termos estabelecidos pela Corregedoria Nacional de Justiça do Conselho Nacional de Justiça, especialmente das informações relativas: às garantias de origem legal, convencional ou processual, aos contratos

de arrendamento mercantil financeiro e às cessões convencionais de crédito, constituídos no âmbito da sua competência; e aos dados necessários à produção de índices e de indicadores estatísticos (art. 4º). É obrigatória a adesão ao Serp dos oficiais dos registros públicos de que trata a Lei nº 6.015, de 31 de dezembro de 1973 (Lei de Registros Públicos), ou dos responsáveis interinos pelo expediente. Seu descumprimento ensejará a aplicação das penas previstas no art. 32 da Lei nº 8.935, de 18 de novembro de 1994, nos termos estabelecidos pela Corregedoria Nacional de Justiça do Conselho Nacional de Justiça (art. 4º §§ 1º e 2º).

Os oficiais dos registros públicos, quando cabível, receberão dos interessados, por meio do Serp, os extratos eletrônicos para registro ou averbação de fatos, de atos e de negócios jurídicos, (art. 5º, 7º, VIII da Lei n. 14.382/2022): qualificação de título pelos elementos, pelas cláusulas e pelas condições constantes do extrato eletrônico; e disponibilização ao requerente de informações relativas à certificação do registro em formato eletrônico. O requerente poderá, a seu critério, solicitar o arquivamento da íntegra do instrumento contratual que deu origem ao extrato eletrônico relativo a bens móveis (art. 6º, § 1º, I e II).

No caso de extratos eletrônicos para registro ou averbação de atos e negócios jurídicos relativos a bens imóveis, ficará dispensada a atualização prévia da matrícula quanto aos dados objetivos ou subjetivos previstos no art. 176 da Lei nº 6.015, de 31 de dezembro de 1973 (Lei de Registros Públicos), exceto dos dados imprescindíveis para comprovar a subsunção do objeto e das partes aos dados constantes do título apresentado, ressalvado o seguinte: não poderá ser criada nova unidade imobiliária por fusão ou desmembramento sem observância da especialidade; e subordinar-se-á a dispensa de atualização à correspondência dos dados descritivos do imóvel e dos titulares entre o título e a matrícula. Será dispensada, no âmbito do registro de imóveis, a apresentação da escritura de pacto antenupcial, desde que os dados de seu registro e o regime de bens sejam indicados no extrato eletrônico de que trata o caput deste artigo, com a informação sobre a existência ou não de cláusulas especiais. O instrumento contratual a que se referem os incisos II e III do § 1º deste artigo será apresentado por meio de documento eletrônico ou digitalizado, nos termos do inciso VIII do caput do art. 3º desta Lei, acompanhado de declaração, assinada eletronicamente, de que seu conteúdo corresponde ao original firmado pelas partes (Art. 6º, § 2º, I e II, §§ 3º e 4º).

Convém lembrar que a tecnologia blockchain tornou-se conhecida mundialmente no mundo das finanças, com as chamadas criptomoedas sendo a bitcoin a mais conhecida. Blockchain é um banco de dados distribuído. Tal tecnologia pode substituir todos os serviços que necessitam de um intermediário, seja na aplicação ao dinheiro (como no caso da bitcoin), seja no registro de imóveis, em que as serventias centralizam essa informação, seja no registro de domínios ou, ainda, no registro de títulos da dívida pública. Trata-se de uma tecnologia que grava transações, permanentemente, de modo que não podem ser apagadas depois, somente admitindo uma atualização sequencial, mantendo um rastro de histórico sem fim. No registro de imóveis a autenticidade das informações é comprovada por meio de verificação humana e atestada por carimbos, selos holográficos e assinaturas. A tecnologia possibilita que os documentos fiquem registrados de forma segura em uma base de dados disponível em qualquer lugar e a qualquer momento. Nesse modelo, os documentos precisam ser autenticados uma única vez. Essa verificação da identidade ocorre somente no início. Depois disso, para todos os futuros usos, eles podem ser fornecidos por meio de um link(4). Consiste numa base de dados digital pública e descentralizada, em que se podem registrar, por meio da criptografia

(código que protege informações e impedem o furto de dados), arquivos digitais de todos os tipos. Cada item registrado é datado e dá origem a uma assinatura formada por uma sequência de letras e números, o hash na linguagem dos especialistas.

O Provimento CNJ n. 195/2025 alterou o Provimento n. 149/2023, arts. 320-O §§ 1º e 2º, 343-A a 343-J no que atina ao sistema de Registro Eletrônico de Imóveis (SREI). Essa norma tem por escopo modernizar o sistema e facilitar o acesso à informação por contemplar: a) a digitalização completa dos registros de imóveis. Todos os atos relacionados aos registros deverão ser disponibilizados em formatos digital, permitindo que o acesso e a consulta sejam feitas de qualquer lugar, diminuindo a burocracia e agilizando o processo de registro; b) facilitação do acesso à informação, visto que os cartórios deverão disponibilizar plataformas online onde o cidadão poderá consultar a situação de um imóvel, verificar pendências e até solicitar serviços de registro; c) possibilidade de realizar o registro de imóveis em tempo real, logo os negócios poderão ser registrados quase instantaneamente, agilizando sua conclusão e proporcionando maior segurança às partes envolvidas; d) maior segurança jurídica, visto que a informação será mais acessível e transparente, garantido que a propriedade esteja livre de ônus ou pendencias; e) redução de custos operacionais com taxas e emolumentos para os cartórios e para os usuários; f) aumento da eficiência no atendimento ao público, pois agendamentos online e a possibilidade de protocolar documentos pela internet irão diminuir filas e o tempo de espera nos cartórios; g) agilidade nas transações proporcionada pelo registro em tempo real, incentivando novos negócios e atraindo investidores ao mercado; h) atração de investimentos estrangeiros, por ser um sistema mais transparente e moderno, aumentando a competitividade do mercado imobiliário brasileiro; g) redução de conflitos, já que com informações mais acessíveis e um sistema mais transparente, a incidência de litígios deve diminuir(5).

(1). Nicolau Balbino Filho, Registro de imóveis, cit., p. 49; Júlio Turolla Ribeiro. Blockchain: novos modelos comunicacionais descentralizados. (Teses de láurea) – Escola de Comunicação e Artes. Universidade de São Paulo, 2017, 17-18.

(2). TJ-CGJ, Prov. n. 2/83, n. 126 a 134, 182 e 190; 58/89, n. 125 a 133.

(3). Altino Antoine de Oliveira, Registro de imóveis, 1938, p. 41.

(4) William Mougayar. Blockchain para negócios. São Paulo: Altabooks, 2017, versão eletrônica para kindle. Disponível em: https://www.mediacaonline.com/blog/blockchain-no-direit-e-o-que-esperar-do-futuro/. Acesso em: 10/11/2019.

(5) É o que nos ensina Juliana Morata, https://morata.adv.br/servicos/casos-reaivar-imoveis-aumentar-retorno-investimento/. Sobre restauração e suprimento do registro perante o juiz corregedor competente: Provimento n. 195/2025 da CNJ que altera o Provimento n. 149/2023, arts. 197, 205-M a 205-Q.

Conheça a obra: Sistemas de Registros de Imóveis

Confira também a obra Sistemas de Registros de Imóveis (12ª edição 2026), de Maria Helena Diniz, livro de referência que detalha, artigo por artigo, as regras de organização, arquivamento e modernização tecnológica dos cartórios de registro de imóveis.

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Do arquivo físico em pastas cronológicas ao blockchain e ao Serp, entender essa transição é essencial para quem atua com registro de imóveis e direito registral. Para se aprofundar, veja também: