Usucapião extraordinária de imóveis na trajetória da codificação

Felipe Quintella Hansen Beck
Gastão Marques Franco

Em aulas de Direito em cursos de Graduação, um dos temas que mais espanto costuma causar aos calouros é o da usucapião. Como pode a lei admitir que quem não era o dono, mas possuiu a coisa por certo tempo, adquira a propriedade? É a angústia que se costuma sentir.

Curiosamente, no entanto, trata-se de instituto jurídico bastante antigo, proveniente do Direito Romano, cuja origem remonta à Lei das XII Tábuas (455 a.C.).

A jurisprudência do STJ confirma a relevância do assunto. Trata-se, inclusive, de matéria que já foi objeto de tema repetitivo mais de uma vez. O julgamento do tema repetitivo nº 985 gerou a tese segundo a qual “o reconhecimento da usucapião extraordinária, mediante o preenchimento dos requisitos específicos, não pode ser obstado em razão de a área usucapienda ser inferior ao módulo estabelecido em lei municipal”. Já o julgamento do tema repetitivo nº 1025 gerou a tese segundo a qual “é cabível a aquisição de imóveis particulares situados no Setor Tradicional de Planaltina/DF, por usucapião, ainda que pendente o processo de regularização urbanística”.

Curioso pelo efeito gerado nos estudantes, e pela grande quantidade de casos na prática, o Grêmio Befrenálico escolheu o assunto da usucapião extraordinária de imóveis na trajetória da codificação brasileira como seu terceiro tema de pesquisa.

A origem romana da usucapião e a influência do Código Civil francês de 1804

A Lei das XII Tábuas estabelecia o prazo de dois anos para aquisição da propriedade pela usucapião de imóveis e de um ano para os bens móveis, além de outros pressupostos, como: coisa idônea, posse continuada durante um certo prazo, justo título ou justa causa, e boa-fé.[1]

Modestino a conceituava assim: “usucapio est adjectio dominii per continuationem possessionis temporis lege definiti“, significando a aquisição da propriedade pela posse continuada durante certo lapso de tempo, além dos pressupostos estabelecidos em lei.[2]

Inicialmente, a usucapio era reservada exclusivamente para os cidadãos romanos. Com o passar dos anos, aos estrangeiros foi concedido direito semelhante, denominado praescriptio longi temporis, que permitia a defesa da posse para aqueles que a exerciam contra eventuais ações reivindicatórias, sem, porém, conferir o direito de propriedade.

Ao longo do tempo, surgiram várias restrições para essa modalidade de aquisição da propriedade em decorrência da posse, utilizada, originalmente, como forma de regularização do título de propriedade.

É importante destacar que, no Direito Romano, a usucapio não se confundia com a praescriptio longi temporis, ou prescrição aquisitiva, tendo aquela surgido mais de dois séculos antes desta, a qual apareceu posteriormente como um instrumento de defesa para aqueles que não podiam se valer da usucapio.

Apesar da diferença entre os institutos, ainda é comum a referência a ambos como sinônimos, principalmente pelo fato de terem se fundido no governo de Justiniano, em 528 d.C.[3]

Para facilitar a confusão terminológica, em 1804, a usucapião foi tratada como espécie de prescrição aquisitiva pelo Code Napoléon, incluída dentre as formas de aquisição da propriedade, sendo prevista figura semelhante à usucapião extraordinária no art. 2.262: “Toutes les actions, tant réelles que personnelles, sont prescrites par trente ans, sans que celui qui allègue cette prescription soit obligé d’en rapporter un titre, ou qu’on puisse lui opposer l’exception déduite de la mauvaise foi”.[4]

Como se verá, o Código Civil francês de 1804 influenciou o tema no Brasil.

A usucapião extraordinária na trajetória da codificação

As Ordenações Afonsinas não continham disciplina específica da usucapião extraordinária, mas tratavam expressamente da prescrição extintiva no Título CVIII (Das prescrições entre os irmãos e quaisquer outras pessoas), demonstrando preocupação com a estabilização das relações jurídicas pelo decurso do tempo.[5]

As Ordenações Manuelinas continuaram sem disciplinar a usucapião, nem estabeleceram qualquer modalidade de prescrição aquisitiva propriamente dita, mas, no plano possessório, destaca-se o Título L (Dos que tomam forçosamente a posse da coisa que outrem possui), destinado à repressão do esbulho possessório, além da questão prescricional prevista no L. 4º T. LXXX, sob a rubrica Das prescrições ante quaisquer pessoas.[6]

A situação se manteve nas Ordenações Filipinas, que não instituíram a usucapião como modo autônomo de aquisição da propriedade, mas continham um título dedicado às prescrições (L. 4º T. LXXIX), estabelecendo, como regra geral, que as obrigações oriundas de contratos ou quase-contratos poderiam ser exigidas durante trinta anos, contados da data em que a prestação se tornasse exigível.[7]

Na Consolidação das Leis Civis de Teixeira de Freitas, foi conferido tratamento próprio à prescrição aquisitiva – o último assunto do trabalho. Segundo o art. 1.319, “posse, justo título, e boa-fé” eram os requisitos necessários para a prescrição aquisitiva, em semelhança à atual figura da usucapião ordinária. Não havia previsão de figura semelhante à usucapião hoje denominada extraordinária, nem se admitia a prescrição aquisitiva por parte do possuidor de má-fé (art. 1.321).

Em sua nota ao dispositivo na 3ª ed., Freitas especificou que a posse para fins de prescrição aquisitiva deveria ser contínua, não interrompida, pacífica, pública, não equívoca e a título de proprietário –[8] o que, hoje, geralmente, denomina-se posse ad usucapionem.

O assunto da aquisição da propriedade pela posse prolongada é dos poucos que não se encontra no Esboço de Teixeira de Freitas. Vale lembrar que, embora extenso, o trabalho não chegou a ser concluído.

O Projeto de Felício dos Santos (1882), por sua vez, representou um marco importante na trajetória da usucapião extraordinária de imóveis, por distinguir expressamente duas modalidades de aquisição pela posse prolongada: uma dependente de título e boa-fé, e outra fundada exclusivamente na longa duração da posse.

Após estabelecer, no art. 1.334, que a posse apta à prescrição deveria ser legítima, isto é, não violenta, contínua, de boa-fé, não interrompida, pública e exercida a título de proprietário, o Projeto de Felício dos Santosdisciplinou, na seção dedicada ao tempo necessário para a prescrição dos imóveis, a modalidade ordinária de usucapião, sujeita aos prazos de dez ou vinte anos, conforme a residência do proprietário.

A inovação relevante para a usucapião extraordinária surgiu no art. 1.348, segundo o qual: “se o tempo da posse tiver durado por trinta anos ou mais, dar-se-à a prescrição, sem que se possa alegar a má-fé ou falta de título, salvo o que fica disposto no art. 1.343”.[9]

Trata-se da primeira formulação legislativa brasileira que reúne os pressupostos da futura usucapião extraordinária, dispensando expressamente tanto o justo título quanto a boa-fé, quando a posse se prolongasse por trinta anos, e com nítida influência do Code Napoléon.

Em sua obra Projecto e Commentario, Felício dos Santos explicou que, embora o Direito então vigente, influenciado pelo Direito Canônico, impedisse a prescrição fundada na posse de má-fé, o Direito Romano já conhecia a denominada prescrição extraordinária (longissimi temporis praescriptio):

Há, porém, a prescrição chamada extraordinária: se a posse tem durado 30 anos, embora sem título, mas seguida de boa-fé, tem lugar a prescrição, porque a longa duração da posse supre o título, que se entende perdido: ‘E vindo a coisa obrigada a poder do possuidor sem título algum, poder-lhe-á a demanda ser feita pelo credor até 30 anos cumpridos.’ (Ord. L. 4, tit. 3, § 1). O art. 1.348 adota o direito romano, que também é seguido pelos códigos modernos. Se a posse tem durado 30 anos, não se indaga se é de boa ou má-fé, nem se é titulada; tem lugar a prescrição.[10]

Mais do que reproduzir a tradição romana, o autor propôs solução coerente com aquelas reproduzidas pelos Códigos Civis modernos (à época), com um argumento eminentemente pragmático, pois seria extremamente difícil investigar, após tão longo período, a existência ou inexistência de boa-fé.

Felício dos Santos concluiu que a solução simplificava o regime jurídico da prescrição, facilitava sua aplicação e evitava discussões probatórias sobre fatos remotos, “sepultadas já no esquecimento do longo espaço de 30 anos”.[11]

O Projeto de Coelho Rodrigues (1893), por sua vez, manteve a distinção entre as modalidades ordinária e extraordinária da prescrição aquisitiva, embora adotando técnica legislativa diversa daquela empregada por Felício dos Santos.

Em vez de disciplinar expressamente a usucapião extraordinária em capítulo próprio da posse, Coelho Rodrigues inseriu a matéria na seção dedicada às prescrições extintivas de longo prazo. O art. 249 estabelecia que “todas as ações reais ou pessoais extinguem-se pela prescrição de 30 anos, ainda que o adquirente não exiba título, nem alegue boa-fé”.[12] Aqui, como se percebe, com mais forte influência ainda do art. 2.262 do Código Civil francês de 1804.

A disciplina tornava-se ainda mais explícita no art. 253, ao prever que aquele que possuísse de boa-fé um imóvel ou direito real imobiliário, com fundamento em título hábil para transferir a propriedade, embora eivado de vício formal ou não transcrito no registro competente, poderia opor a prescrição ao legítimo proprietário, distinguindo claramente a modalidade ordinária da prescrição trintenária disciplinada no art. 249, também semelhante à atual figura da usucapião extraordinária.

Há duas curiosidades na edição da Consolidação das Leis Civis de Carlos de Carvalho (1899): no art. 431, o autor também utiliza o adjetivo extraordinária – que Felicio dos Santos havia utilizado em seus comentários –, no texto do caput, mas, além disso, estabelece a prescrição dos bens do domínio privado da União, no prazo de quarenta anos:

Art. 431. A prescrição extraordinária completa-se em 30 ou 40 anos e dispensa justo título.

§ Único. O prazo de 40 anos é exigido para a prescrição dos bens do domínio privado da União. [13]

Nota-se que Felicio dos Santos, Coelho Rodrigues e Carlos de Carvalho, provavelmente por influência do Direito Francês e do conceito de praescriptio longi temporis, optaram pelo uso da palavra prescrição, em vez de usucapião.

Foi Clovis Bevilaqua o primeiro autor a usar a palavra usucapião, e a tratar do assunto dentre os modos de aquisição da propriedade, no seu Projeto Primitivo (1899). Tanto no Projeto Primitivo, quanto no Revisto, a usucapião era concebida como modo originário de aquisição do domínio fundado na posse prolongada, contínua e sem oposição, dispensando-se a demonstração de justo título e boa-fé.

Embora a estrutura geral tenha se mantido praticamente a mesma entre os dois projetos, o Projeto Revisto aperfeiçoou a redação de alguns dispositivos e ampliou seus efeitos, especialmente quanto à relação entre usucapião e registro imobiliário.

No Projeto Primitivo, a matéria encontrava-se disciplinada na Seção IV – Da Usucapião, arts. 632 a 635, inserida no capítulo referente à aquisição da propriedade imóvel. Segundo o art. 632: “aquele que, durante trinta anos, ininterruptamente e sem oposição, possui um imóvel, a título de proprietário, adquire a propriedade sem ter necessidade de exibir título, nem alegar boa-fé”.[14]

No Projeto Revisto, o assunto permaneceu localizado na Seção IV – Usucapião, agora disciplinada pelos arts. 643 a 645. A usucapião extraordinária constou do art. 643, com a seguinte redação: “aquele que, durante trinta anos, ininterruptamente e sem oposição, possui como seu um imóvel, adquire a propriedade dele, independentemente de título e boa-fé, que se presume”.[15]

A tramitação do Projeto Revisto na Comissão Especial da Câmara dos Deputados foi marcada por intenso debate acerca da natureza jurídica da usucapião e de sua localização sistemática no Código.

As discussões ultrapassaram a mera redação dos dispositivos legais e concentraram-se na própria distinção entre usucapião e prescrição. Durante os debates, Clovis Bevilaqua sustentou que a usucapião se fundamentava exclusivamente na posse, afirmando que sua função consistia em consolidar uma situação fática já existente, transformando a posse prolongada em direito de propriedade.

Em consequência dessa compreensão, Bevilaqua também defendeu a separação dogmática entre prescrição e usucapião, vez que, enquanto a prescrição incidiria sobre os direitos patrimoniais em geral, produzindo efeitos extintivos, a usucapião destinava-se exclusivamente à criação do direito de propriedade, motivo pelo qual deveria integrar a Parte Especial do Código, no âmbito do Direito das Coisas, entendimento acolhido pela Comissão dos 21.

Também foram discutidos os pressupostos da usucapião extraordinária, especialmente quanto ao prazo necessário para sua configuração, sendo que, durante os trabalhos da comissão, alguns membros defenderam a manutenção do prazo de trinta anos, posição expressamente apoiada por Paulo de Lacerda, prevalecendo, ao final, a solução originalmente proposta por Bevilaqua.

Na redação final aprovada, a usucapião extraordinária passou a figurar no art. 558 do Projeto, segundo a qual aquele que, durante trinta anos, sem interrupção e sem oposição, possuísse como seu um imóvel, adquiriria sua propriedade independentemente de título e de boa-fé, os quais, nessa hipótese, seriam presumidos.

Finalmente, no texto promulgado do Código Civil de 1916, o instituto passou a constar do art. 550, mantendo-se inalterados seus elementos essenciais:

Art. 550. Aquele que, por trinta anos, sem interrupção, nem oposição, possuir como seu imóvel, adquirir-lhe-á o domínio, independentemente de título e boa-fé, que, em tal caso, se presumem; podendo requerer ao juiz que assim o declare por sentença, a qual lhe servirá de título para a transcrição no registro de imóveis.

Uma curiosidade: foi Ruy Barbosa, em seu famoso parecer de 1902, quem alterou o emprego da palavra usucapião no feminino pelo masculino.[16]

Mais tarde, em 1º de janeiro de 1956, com a entrada em vigor da Lei nº 2.437/1955, o art. 550 do Código de 1916 foi modificado, ocorrendo diminuição considerável no prazo exigido para a usucapião extraordinária (de trinta para vinte anos), nos seguintes termos: “aquele que, por vinte anos sem interrupção, nem oposição, possuir como seu, um imóvel, adquirir-lhe-á o domínio independentemente de título de boa-fé que, em tal caso, se presume, podendo requerer ao juiz que assim o declare por sentença, a qual lhe servirá de título para a transcrição no registro de imóveis.”

Poucos anos depois, essa tendência foi aprofundada pelo Projeto de 1965. A disciplina específica da usucapião extraordinária encontrava-se no art. 447, segundo o qual aquele que, por dez anos, sem interrupção nem oposição, possuísse como seu um imóvel adquiriria a propriedade independentemente de título e de boa-fé.

Se o Código Civil de 1916 exigia originalmente trinta anos de posse, reduzidos para vinte anos pela reforma de 1955, o novo Projeto propunha reduzir esse o novo prazo pela metade, fixando-o em apenas dez anos.

Posteriormente, o Anteprojeto da Comissão Reale preservou a estrutura dogmática do instituto, fundada na posse prolongada, contínua e sem oposição, independentemente da demonstração de justo título e de boa-fé.

A principal inovação consistiu na criação de hipótese de prazo reduzido em razão do cumprimento da função social da posse pelo possuidor.

O art. 1.434 do Anteprojeto estabelecia que: “aquele que, por vinte anos, sem interrupção, nem oposição, possuir como seu um imóvel, adquire a propriedade, independentemente de título e boa-fé”.

O parágrafo único do dispositivo previa a redução do prazo para quinze anos quando o possuidor houvesse estabelecido no imóvel sua moradia habitual ou nele houvesse realizado obras ou serviços de caráter produtivo.

Durante a tramitação legislativa na Câmara dos Deputados, os debates concentraram-se, sobretudo, na justificativa da redução do prazo para quinze anos, enfatizando que a proteção possessória deveria privilegiar situações em que o imóvel cumprisse efetiva função social mediante moradia ou realização de obras e serviços produtivos.

No Senado, a disciplina foi preservada, sendo posteriormente incorporada ao Código Civil de 2002, praticamente sem alterações substanciais.

O art. 1.238, atualmente em vigor, passou a estabelecer que aquele que, por quinze anos, sem interrupção nem oposição, possuir como seu um imóvel adquirir-lhe-á a propriedade, independentemente de título e de boa-fé, assegurando o parágrafo único a redução do prazo para dez anos quando o possuidor houver estabelecido no imóvel sua moradia habitual ou nele realizado obras ou serviços de caráter produtivo.

Por fim, o Projeto de Reforma de 2025 não prevê alteração nem dos pressupostos, nem dos prazos, mas, sim, de redação das regras do art. 1.238:

Art. 1.238. Aquele que, por quinze anos, sem interrupção, nem oposição, possuir como seu um imóvel, adquire-lhe a propriedade, independentemente de título e boa-fé.

§ 1º O prazo estabelecido neste artigo reduzir-se-á a dez anos se o possuidor houver estabelecido no imóvel a sua moradia habitual, ou nele realizado obras ou serviços de caráter produtivo.

§ 2º Servirá de título para o registro no Cartório de Registro de Imóveis, tanto a sentença que declarar a aquisição por usucapião, como a nota fundamentada de deferimento extrajudicial de usucapião.

Tabela comparativa

A trajetória da usucapião extraordinária de imóveis na história da codificação do Direito Civil brasileiro encontra-se organizada nos quadros a seguir:

Considerações finais

Como se vê, o assunto da usucapião extraordinária de imóveis consolidou-se na trajetória da codificação do Direito Civil brasileiro, embora ausente das Ordenações e, por conseguinte, da Consolidação das Leis Civis. Considerando-se os projetos de Código Civil, à exceção do Esboço de Teixeira de Freitas, esteve presente em todos os demais trabalhos. Em síntese, as variações foram:

1. Emprego da expressão prescrição em vez de usucapião nos materiais anteriores ao Projeto Primitivo de Bevilaqua;
2. Emprego da palavra usucapião no masculino, no Código Civil de 1916, por sugestão de Ruy Barbosa;
3. Prazos cada vez mais reduzidos – de trinta anos, em Felicio dos Santos, para quinze, com possibilidade de redução para dez, no Código Civil de 2002.

A tendência de redução, todavia, não alcançou o Projeto de Reforma de 2025, o qual, embora prevendo mudança na redação do art. 1.238, manteve, não obstante, os prazos vigentes.

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Coautor deste artigo, Felipe Quintella também assina, ao lado de Elpídio Donizetti, o Curso de Direito Civil, obra que trata com profundidade os direitos reais e a usucapião dentro da sistemática atual do Código Civil.

REFERÊNCIAS

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[1] CHAMOUN, Ebert. Instituições de Direito Romano. 2. ed. Rio de Janeiro: Forense, 1954, p. 194.

[2] GOMES, Orlando. Direitos reais. 14. ed. Rio de Janeiro: Revista Forense, 1999, p. 151.

[3] CHAMOUN, Ebert. Instituições de Direito Romano. 2. ed. Rio de Janeiro: Forense, 1954. P. 196.

[4] FRANÇA. Code civil des Français: édition originale officielle. Paris: Imprimerie de la République, 1804. Disponível em: https://data.globalcit.eu/NationalDB/docs/Code%20Civil%201804%20FR.pdf.. Acesso em: 19 jun. 2026. Tradução livre: “Todas as ações, sejam reais ou pessoais, prescrevem em trinta anos, sem que aquele que alegue a prescrição esteja obrigado a relacionar um título, ou que se possa lhe opor a exceção deduzida da má-fé.”

[5] PORTUGAL. Ordenações do Senhor Rey D. Affonso V. Livro IV. Coimbra: Imprensa da Universidade, 1792.

[6] PORTUGAL. Ordenações do Senhor Rey D. Manuel. Livro IV. Coimbra: Imprensa da Universidade, 1792.

[7] PORTUGAL. Ordenações Filipinas. Livro IV. Coimbra: Real Imprensa da Universidade, 1870.

[8] FREITAS, Augusto Teixeira de. Consolidação das Leis Civis. 3. ed. Rio de Janeiro: B. L. Garnier, 1876, p. 768.

[9] SANTOS, Joaquim Felicio. Projecto do Codigo Civil Brazileiro e Commentario. Tomo III. Rio de Janeiro: Laemmert & C., 1886, p. 72.

[10] Idem, ibidem.

[11] Id., ibid., p. 73.

[12] RODRIGUES, Antônio Coelho. Projeto do Código Civil Brasileiro precedido de um Projeto de Lei Preliminar. Rio de Janeiro: Imprensa Nacional, 1893.

[13] CARVALHO, Carlos Augusto de. Direito Civil Brasileiro Recopilado ou Nova Consolidação das Leis Civis vigentes em 11 de agosto de 1899. Rio de Janeiro: Livraria Francisco Alves, 1899, p. 137.

[14] CÂMARA DOS DEPUTADOS. Código Civil Brasileiro: trabalhos relativos à sua elaboração. Vol. I. Observações do Sr. Clovis Bevilaqua. – Projeto Primitivo. – Atas da Comissão Revisora. – Mensagem do Presidente da República. – Exposição de motivos. – Projeto Revisto. Rio de Janeiro: Imprensa Nacional, 1917.

[15] Id.

[16] SENADO FEDERAL. Projeto de Código Civil Brasileiro: trabalhos da Comissão Especial do Senado – Vol. I – Parecer do Senador Ruy Barbosa sobre a redação do Projeto da Câmara dos Deputados. Rio de Janeiro: Imprensa Nacional, 1902, p. 84-86.

Conhecer a origem histórica de um instituto tão presente na prática — da Lei das XII Tábuas ao art. 1.238 do Código Civil de 2002 — ajuda a entender por que a usucapião extraordinária funciona como funciona hoje. Para se aprofundar, veja também:

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